第二季度硅谷写字楼空置率从上季度的23.8%升至24.2%

世邦魏理仕研究公司(CBRE Research)公布最新数据显示，第二季度硅谷写字楼空置率从上季度的23.8%升至24.2%。由于谷歌等大型科技公司继续施行更灵活的远程办公模式，那些以这些巨头员工为主要客户的周边小企业更难挣扎求存。

得益于政府拨付的补贴，马歇尔·勒克(Marshall Luck)位于旧金山市中心的脊椎按摩诊所在新冠肺炎疫情中幸存了下来。但在疫情肆虐全市两年多后，勒克的诊所业务仅恢复到疫情前70%的水平。与其他小企业一样，勒克始终在等待旧金山恢复昔日的繁荣。

勒克的主要服务对象是谷歌和Salesforce等大型雇主的技术人员，然而吸引和留住客户却越来越难，因为这些公司施行灵活的复岗政策，继续允许大量员工远程办公。

当美国各地的大城市都在努力从疫情中恢复时，旧金山却走向了相反的方向：科技公司正退掉租约，居民纷纷前往生活成本更低的地方。旧金山市长兰登·布赖德(London Breed)的办公室估计，旧金山三分之一的劳动力现在都搬到了更偏远的地方或郊区，这导致该市去年税收下降了4亿美元。

如今，市中心终于展现出一些生机。这里的人流更多了，关门的商店更少了，许多关闭的餐馆和咖啡馆已经被新的租户取代。但是，曾经生机勃勃的大片商业区仍然处于“休眠状态”，像勒克这样的小商家仍对未来感到迷茫，希望科技巨头的员工们最终能回来。

勒克表示：“我们的大多数顾客都是规模较大的企业员工，随着他们的回归，这将有助于我们维持运营和稳定。这就是我们在某种程度上所坚持的信念，相信市场能够复苏。”

然而，这些小企业的处境短期内仍无法好转，毕竟新冠肺炎疫情还没有结束。随着Omicron BA.4和BA.5变种的出现，截至本周，美国平均每天报告的确诊病例依然为12.6万例，是4月底的两倍多。

以往多数乘坐公共交通工具的湾区通勤者仍然更喜欢呆在家里。旧金山湾区捷运系统(BART)的日均客运量从2019年的40多万人次暴跌至去年的不到8万人次。BART网站上的数据显示，截至今年5月，这个数字已升至每工作日近13.6万人次。

勒克说：“我们仍然在办公室里戴着口罩，所以从心理上说，疫情依然是我们需要面对的现实挑战。”

交通数据也反映了房地产领域的情况。世邦魏理仕研究公司的数据显示，第二季度旧金山的写字楼空置率升至24.2%。其他主要城市也处于历史高位，不过仍低于旧金山。曼哈顿在第二季度创下了15.2%的历史新高，亚特兰大市中心达到22.8%，芝加哥为21.2%，洛杉矶为21.8%，西雅图为20.3%。

高纬物业(Cushman and Wakefield)西北研究团队的地区主管罗伯特·萨蒙斯(Robert Sammons)说：“我们的恢复速度比纽约慢，比芝加哥慢，这确实与我们对科技行业的严重依赖有关。”布赖德市长最近接受采访时承认：“大多数员工回到办公室后都想继续在家工作，而很多雇主都选择采用更灵活的办公方式。”

旧金山最大的雇主Salesforce上周表示，将再次削减其在该市的办公空间，包括出售Salesforce大楼主楼对面一栋43层建筑的40%。Coinbase去年关闭了旧金山办事处，Lyft将其员工重返办公室的时间推迟到2023年。

即便是在要求员工重返办公室方面态度最坚决的公司之一谷歌，也已经选择妥协。员工们以公司去年利润再创新纪录为由，拒绝了这些要求。谷歌领导层表示，他们已经批准了85%的员工请求，允许他们搬到距离办公室更远的地方或永久远程办公。

转租市场竞争激烈

市场专家说，租期较长的科技公司感受到了痛苦，因为旧金山商业地产的平均价格已跌至疫情前的30%至40%。全球物流公司Flexport曾在市中心建立办公区，那里最多时可容纳500名员工，但两年多来始终找不到租户。

Flexport全球房地产主管比尔·汉森(Bill Hansen)在接受采访时表示：“在疫情期间，我们一直通过世邦魏理仕将我们的办公室挂牌转租。但由于空置办公场所不断增加，转租市场竞争激烈，我们一直未能达成交易。”

Flexout创始人兼即将离任的首席执行官瑞安·彼得森(Ryan Petersen)此前曾说，该公司找不到合适的租户。他解释称：“这个办公室太棒了，我们刚刚以高额租金签约。然而在疫情期间，整个转租市场都处于疲软状态。”

在Twilio所在的市中心Rincon Center，美食街几乎全部被拆除，只剩下几个长期租户。街对面的One Market Plaza，地中海餐厅Cafe Elena是唯一开门的店铺。其他五家依然处于关闭状态，而且2020年3月以来始终如此。One Market是Autodesk的所在地，谷歌办公室也在这里。

世邦魏理仕研究公司的技术洞察中心负责人科林·亚苏科齐(Colin Yasukochi)表示：“每个人都在蒙受损失，只是损失多少的问题。”

旧金山当前房地产市场还有另一个值得注意的方面，那就是高端办公空间的价格正在创造新纪录。去年，Salesforce将其东塔的空间挂牌，被Yelp和丝芙兰转租。尽管交易条款没有披露，但房地产专家说，这是一笔昂贵的交易。今年5月，Sobrato斥资7100万美元在旧金山南市场社区购买了一栋建筑，创下了每平方英尺超过1700美元(约合1.8万美元/平米)的纪录。

高纬物业的萨蒙斯表示，雇主们知道，他们将不得不提供更多激励措施，鼓励员工重返办公室。他们现在正在进行交易，准备迎接未来。萨蒙斯说：“我们看到了多次规模非常大的交易，大型科技公司正在利用这个市场，并意识到他们更愿意回到办公室做兼职工作，未来也会需要这种工作。他们是那种有资金准备做这类事情的公司。”

等待和复苏的希望

富国银行和其他机构分析师预计，旧金山市中心地区的房地产市场将在2024年和2025年出现全面复苏，但不能保证旧金山以及东湾和硅谷周边城市会完全反弹。房价仍然接近全美最高水平，现在利率正在飙升，这使得百万美元以上的抵押贷款变得更加昂贵。

富国银行分析师在本月题为《旧金山经济的未来》的报告中写道：“由于该地区的保障性住房危机尚未找到解决方案，当地公司将很难说服毕业生留在那里。掀起重振科技行业的淘金热，并说服其他地方的人搬到旧金山湾区，这将是个更大的挑战。不过，尽管许多公司已经扩张甚至搬迁到硅谷之外，但旧金山湾区仍然拥有世界上最完整的科技生态系统。”

旧金山市长布赖德最近提出了2022-2023财年140亿美元的年度预算，他承认职场已经发生了变化，但她希望利用旧金山的文化和旅游业来帮助复兴。布赖德在接受采访时表示：“演唱会、会议以及人们想去某个大城市要做的许多事情，都是我们必须关注的。而在办公室工作只会是一种适应变化的调整。”

随着房地产合同在明年左右到期，市场将面临额外的潜在动荡。专家说，房东可能会被迫为租户提供更好的条件，而这些租户正在考虑离开，或者至少是缩小规模。

有些小企业已经与房东达成了收入分享协议，以减少前期成本并分散风险。萨蒙斯说，有些人正在讨论与其他租户分享空间，这是“以前从未做过的”，并称这在某种程度上是个“全新的世界”。

在勒克的诊所里，生意并不是很好。他不得不裁员，并依赖贷款。但勒克说，他以前见过这种情况，预计历史将会重演。勒克称：“我经历过互联网泡沫和房地产泡沫破裂。衰退会发生，但最终也会复苏。我的希望是，在四到五年内，这里可以出现更加多样化的企业群体。”(小小)

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