雅居乐集团跃进千亿海南拖后腿 频频补血六大券商给差评

4月1日，雅居乐集团控股有限公司(简称“雅居乐集团”，股份代号：03383)公布了2018年业绩。

去年雅居乐集团累计销售金额达1026.7亿元(人民币，下同)，同比增长14.5%。尽管销售额突破千亿，但是并没有完成2018年制订的销售目标。公司2018年实现营业额561.45亿元，较2017年增加8.8%;经营利润为221.18亿元，较去年增加33.3%。股东应占利润为71.25亿元，较去年增加18.3%。每股基本盈利为1.835元，较2017年1.552元增长0.283元。

雅居乐集团向股东派发2018年度末期股息每股0.5港元，连同已派发的2018年度中期股息每股0.5港元，2018年的全年派息合计为每股1港元，较去年增加11.1%。

年报显示，雅居乐集团2018年资产总额为2304.46亿元，较去年增长41.1%。公司的负债总额为1754.65亿元，较去年增长47.2%。其中流动负债1203.78亿元，较去年增长44.2%;非流动负债为550.87亿元，较去年增长54.3%。

截至2018年末，雅居乐集团净负债率为79.1%，相较于2017末的71.4%增长7.7%。

现金存量方面，截至2018年12月31日，雅居乐集团的现金及银行存款总额为450.62亿元，较2017年同比增加49.6%。去年雅居乐集团利息支出为50.56亿元，较去年增长52.6%;资本化利息为36.58亿元，较去年增长78.4%。

另外，雅居乐集团总借贷为885.29亿元，一年内到期需还的短期借贷约353.33亿元，公司的账面现金勉强覆盖短期债务。

为了减缓资金压力，雅居乐2018年多次在境内外发债，各类融资总计约242亿元人民币。

2018年3月1日，雅居乐集团发布公告进行3亿美元、年利率6.875%的优先永续资本证券融资，此后分别于3月2日、3月27日进行了两次追加，将金额推高至5亿美元。

2018年4月10日，雅居乐集团又发行了一笔人民币46亿元的CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)。2018年5月21日，雅居乐集团发布附有特定履行契诺的信贷协议。协议显示，雅居乐集团获授予88.34亿港元兼附带额外25亿港元增额权及2亿美元为期48个月的银团贷款。

2018年7月12日，雅居乐集团发布公告披露发行于2021年到期2亿美元的8.5%优先票据，随后7月20日额外发行4亿美元于2021年到期的8.5%优先票据，共计6亿美元。2018年11月16日，雅居乐集团发行于2020年到期的4亿美元9.5%优先票据。另外，年报还披露，雅居乐集团还发行了1亿美元、利息8.55%的优先永续资本证券。

2018年10月13日，根据上海证券交易所披露的信息，雅居乐的一笔拟非公开发行的2018年公司债被终止发行，发行规模为80亿元。这笔公司债曾于今年7月被中止发行，随后再次提交，结果再次被拒。

尽管财务数据显示雅居乐集团2018年的成绩不错，销售额也首次突破千亿元大关，但距制定的1100亿元销售目标还有70多亿元的缺口。对于没有完成销售目标的主要原因，21世纪经济报道认为是雅居乐集团对2018年海南业绩预估过于乐观，导致错判了市场。

2017年年报显示，雅居乐集团位于海南的清水湾项目以近人民币170亿元的预售金额，成为2017年度中国房地产项目销售冠军。而2017年雅居乐集团实现的897.10亿合约销售中，约23%来源于海南及云南区域，其中清水湾单盘占集团总销售额的约19%。

据澎湃新闻报道，雅居乐集团为清水湾项目在2018年设置的销售目标为130亿元，并且雅居乐集团还以9亿美元价格从大摩手中回购了海南清水湾项目30%权益，使得公司在清水湾一个项目上的土地储备就高达500万平方米，超过集团总土地储备的七分之一。

但是2018年4月海南实施全域限购，过度依赖海南项目业绩的雅居乐集团也受到严重影响。据新京报报道称，2018年前11月，雅居乐集团清水湾项目仅完81.93亿元，远低于130亿元的销售目标。

根据雅居乐2018年业绩发布会披露，在2018年销售业绩贡献中，海南、云南两地的贡献占比下降至19.2%，仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占比。

雅居乐副总裁王海洋表示，“海南调控确实是史上最严的，也是全国最严的。但我们也看到利好的一点，海南的人口才900多万，而发展自由贸易港需要大批量的人才，所以未来人口的红利、政策的红利对整个海南市场来说非常好。虽然目前海南房地产受到暂时影响，但未来问题不大。”

对于雅居乐集团2018年的整体表现，23家投行、券商在2018年11月至2019年3月间对公司进行了评级。其中兴业、法国巴黎银行、麦格理、摩根大通、华侨银行投资研究、里昂证券、招银国际、银河-联昌证券、农银国际、美银美林、星展共11家给出买入评级，汇丰银行、华泰金融、高华、花旗银行、德银、招商证券6家给出中性评级，

而摩根士丹利、瑞信、交银国际、野村证券、中金公司以及瑞银6家投行则给出消极的投资评级。

其中，摩根士丹利予雅居乐集团“减持”评级，目标价8.93港元。摩根士丹利发表研究报告称，雅居乐集团未有提供基本盈利数字，估算基本盈利同比升18%至68亿元人民币，逊市场预期9%。

瑞信予雅居乐集团“跑输大市”评级，升目标价至10.9港元。瑞信发表研究报告称，雅居乐集团2019年合同销售金额同比增长10%至1,130亿元人民币，意味着去化率需要达到57%，然而低线城市及海南的市场持续疲弱，瑞信认为此目标看来颇具挑战性。

交银国际予雅居乐集团“沽出”评级，目标价8.10港元。交银国际发表研报指，由于海南高毛利率项目的贡献减少，负债率和融资成本上升，交银国际继续预期雅居乐集团的利润率下降。

野村证券予雅居乐集团“减持”评级，目标价8.15港元。野村证券发表研究报告指，雅居乐集团2018年核心盈利逊预期，相信其地产业务增长将放缓。

此外，中金公司予雅居乐集团“卖出”评级，目标价9.72港元。瑞银予雅居乐集团“卖出”评级，目标价8.00港元。

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