WeWork遇冷 优客工场为何要此时上市？

继WeWork上市失败之后，国内最大联合办公企业，WeWork模式在中国的效仿者之一——优客工场正式宣布将在美股上市。

12月11日晚，优客工场向美国证券交易委员会提交了招股书，计划在纽交所上市，股票代码为“UK”。

发力轻资产业务

与WeWork类似，优客工场的财务数据呈现营收和亏损双增长的趋势。

营收上，优客工场2017年净收入1.67亿元，2018年为4.48亿元，同比增长168%。2019年前9个月净收入8.74亿元，比上年同期的2.82亿元同比增长592%。

在营收增长的同时，亏损幅度也在加剧。招股书显示，优客工场在2017年全年亏损3.73亿元，2018年亏损4.45亿元，亏损扩大19%。2019年前九个月亏损5.73亿元，比去年同期扩大112%。

优客工场一直被认为是WeWork在国内的模仿者。从招股书披露的业务模式上来看，二者有不尽相同的地方。

优客工场提供两种运营模式：一种是自营模式，在自营模式下，优客工场与房东签订租约，重新设计并改造空间，再将工位租给企业或个人，在这种模式下，优客工场会向企业或个人收取会员服务费;另一种模式是轻资产模式，优客工场向业主输出品牌、设计、管理和咨询服务，收取市场和品牌服务费。

WeWork业务模式主要是前一种，据WeWork披露的招股书，其有八成以上的营收来自于出租办公空间业务。优客工场则自2019年以来，加大了轻资产业务的比重。

招股书显示，2018年，优客工场来自会员服务的收入占到总营收的87.9%，与WeWork相当。但到2019年，来自轻资产模式下，市场和品牌服务的收入已经占到总营收的46.1%，几乎与会员服务收入持平。

值得一提的是，优客工场亏损扩大的幅度相较于营收增长幅度呈现收窄的迹象，要部分归功于轻资产模式业务的快速增长。目前，以轻资产模式运营的子公司已经能够产生运营利润，即正毛利。自营模式下的会员业务收入仍然处于经营亏损状态。

优客工场称，以轻资产模式运营的子公司产生了运营利润，未来会继续发展这种轻资产模式，这将是优客工场主要的增长动力之一。

截至2019年9月30日，优客工场共运营了197个办公空间，其中39个办公空间属于轻资产模式，其余171个空间属于自营模式。在自营模式运营的171个联合办公空间中，65个属于成熟空间(已开放超过24个月时间)。整体出租率和成熟空间出租率分别为79%和83%。

行业报告曾指出，中国的联合办公企业要想达到盈亏平衡，出租率平均需达到85%。目前，无论是WeWork还是优客工场都未能在联合办公业务中实现盈亏平衡。

现金流吃紧 或对赌上市

联合办公企业需要先长期租赁业主的物业，重新装修设计后再短租给个人或企业。与业主的租约期限往往以十年计，因此是一种初期极其耗费资本的商业模式。优客工场成立于2015年，截至目前共融资19轮超过47亿元。但随着宏观环境下行，资管新规等政策影响，优客工场的融资额也在近年明显下滑。

招股书显示，优客工场在2017年、2018年、2019年前九个月，通过筹资活动产生的现金流金额分别为4.98亿元、1.90亿元、9553万。

与此同时，经营活动产生的现金流一直是净流出状态。在2017年、2018年、2019年前九个月，经营活动现金流净额分别为-1.52亿元、-5207万元和-2.32亿元。

截至9月30日，优客工场账面上的现金及现金等价物为1.67亿元人民币。按照2019年前九个月经营活动净现金流出2.32亿元计算，则优客工场现在的账面现金大约半年就会烧完。

2018年11月，优客工场曾公开宣布完成了一轮2亿美元的D轮融资，并在这轮融资中得到了30亿美元的估值。

图片来源：优客工场招股书

不过，从披露的招股书看，这笔融资极有可能是一笔“明股实债”的融资。2018年的流动负债项目下“当前以股份结算的负债”显示，优客工场有2.17亿美元的借款。通常来说，流动负债指一年内需要偿还的债务。优客工场在这个时点选择赴美上市，或许也与这笔明股实债的融资相关。

WeWork在2018年底的一轮融资中估值为470亿美元，而其最新估值跌落至80亿美元。这显示美国资本市场对WeWork所代表的共享办公概念并不看好，作为其中国效仿者，优客工场赴美上市恐怕也将遭遇不小的挑战。

关键词： WeWork 优客工场