优客工场会面临和WeWork一样的上市困局吗？

文 | 搜狐科技 尹莉娜

经历了估值腰斩再腰斩，从470亿美元直线跌至100亿美元，联合创始人兼CEO亚当·诺伊曼(Adam Neumann)因执意上市而被“逼宫”等几番折腾后，WeWork轰轰烈烈的上市计划终于熄了火。

这一幕，足以让它的“中国门徒”们心惊肉跳。作为竞争对手的他们，或许此刻是最希望WeWork能够如预想中顺利上市的人。

视线转回国内，作为WeWork追随者的优客工场日子也并不好过。原本计划2019年Q3的美股IPO已经推迟至2020年，并已经有5个月未再传出新的融资消息，这已经是优客工场此前16轮融资的最长间隔。而作为整个公司最能讲出科技故事的ucomOS办公操作系统也在发布将近半年后的未能传出利好消息。

“二房东”的运营逻辑

从地产逻辑来看共享办公空间，其本质是“二房东”对于办公区域时间和空间的再分配，即长租变短租、整租变分租。共享办公品牌前期投入装修费用，承接了房东的空置风险，从再分配过程中的溢价获利。因此，空间出租率也成为决定空间是否盈利的最关键因素。

在2014年创业风潮涌起之时，共享办公空间作为一个服务创业者的新兴赛道已经变得极为拥挤。2014~2015年间，国内共享办公空间的数量从50家发展到了2300家，而这个数字在WeWork终于飘洋过海入华之时，已经快速膨胀至4200家。

在这些以孵化器、创业空间、联合办公空间等等名头发展起来的公司中，地产出身的毛大庆和他所创立的优客工场很快脱颖而出，在天使轮就拿到了千万级别的融资，并且在随后4年时间内先后拿到了高达16笔融资，平均每季度融资一笔。

尽管优客工场始于北京东四环四惠大厦的一间“小黑屋”，但把北京万科年销售额从43亿翻5倍至200亿的毛大庆却同样把这份增长复制到了这家办公空间上：第一次在公众亮相时，优客工场就拿出了北京阳光100、鸿坤花语墅、峰创科技园、万科台湖新城等十余个物业，并在随后发展中经历大规模的并购和扩张，洪泰创新空间、无界空间、松禾孵化器、wedo、Workingdom接连被纳入优客工场的并购版图中，截止2019年6月30日，优客工场共覆盖大中华区及新加坡、纽约在内的44个城市和逾200家共享办公空间。

对于房屋原房东来说，将房屋出租给共享办公空间，似乎是一门稳赚不赔的生意。但对于共享办公空间来说，随着资本寒冬下投融资倾向于头部初创公司，更倾向于使用共享办公空间的尾部创业公司正在面临着更大的资金压力，而这种创业退潮将会对共享办公空间产生更大的冲击。雪上加霜的是，来自政府对于“双创”的补贴红利也在逐渐殆尽。

而在这种背景下，优客工场开启了品牌加盟的模式，毛大庆曾在接受媒体采访时表示，大量的企业用户沉淀下来会更快地扩充优客工场的数据库，规模化的扩张也可以覆盖更多的管理成本。因此，在并购、加盟或挂牌风气正盛时，北京开通的72家服务社区中，优客工场的直营社区仅有30个，60%的优客工场店面来源于非自营。

根据亿欧调研数据显示，共享办公空间出租率平均达到85%时才能保持盈亏平衡。实际上，85%本身已经算是一个并不简单的指标，而在加盟模式下，出租率的参差不齐也成为了优客工场盈利的绊脚石。

有报道称，优客工场在部分优质地段的出租率已经达到了95%，但与此同时，部分位于丰台、大兴等偏远地区的办公空间却在出租率上表现不佳。同时，空间品质、规模、运营水平也难以保证，而这些办公空间的大多数来自于加盟、挂牌。

强拗的“科技基因”

地产背景的人可能在找地、寻物业上拿手，但显然并不擅长讲好“科技”的故事。

表面上看，共享办公空间具备最好的to B场景，一方面服务投资人，扮演FA(financial advisor)的角色，一方面服务创业公司，提供法务、财务、服务器、SaaS软件等资源。这是很多共享办公空间在创立不久后设想的变现路径，但经过多年运营后，这一盈利模式并不能被市场接受。

他们很快发现，这些业务如果只用于自有生态中，共享空间的出租，创业者本身人口基数跟不上，无法摊薄成本，200多家创业空间承托起的40万+会员，在众多SaaS平台动辄千万级别的注册用户面前不值一提，而剥离开自有生态，产品本身的设计和竞争力并不足，本身“烧钱拿地”导致的巨额亏损也让重金加大技术投入的战略变得不现实。

所以从实际情况来看，大多数共享办公空间都将对科技的探索止步于智能门禁、云打印、预约会议室等日常工作需求等等。优客工场的优鲜集正是这一想法最终的成品。

不过，毛大庆的想法显然更进一步。优客工场在经历过7家创业空间的并购、获得规模效应后的第一步就是对空间环境进行智能化改造：社区的热水器加上了显示屏、迷你咖啡厅升级为扫码可用的咖啡机，午休时可以从智能盒饭设备中取餐，各种传感器和巡向向导被安置在空间之中。

除此之外，优客工场的科技成分还被寄托在一张桌子上。今年4月，优客工场推出了ucomOS，这被形容为”一整套云端化的办公操作系统”，用户可以”在登陆后在任何地点、任何场景达到一致的办公体验。”

“这里面有很强的IoT的背景，我们希望把共享办公变成一个典型意义的IoT跟踪经济的场景。但如果从常规意义上IoT的发展进程来看，他的想法还相对超前。“未来很多企业在优客工场的桌面上办公时，电脑可能都不用拿。他们可以将手机的屏幕和桌面的屏幕间实现双屏互动。”毛大庆曾这样描述创业者在优客工场未来的工作场景。

优客工场的智慧化布局

除了在整个行业都在试图用增值服务中科技的影子来提高估值外，另一个聪明的变现方式是在入驻企业中找到合适的投资对象。不过，这似乎是一件更困难的业务，至少从目前来看，共享办公空间投出独角兽的概率并不大。

优客工场的投资项目列表

被质疑的“含金量”

“我们过去四年在不停的做各种尝试，不断从地产思维、连锁店思维向企业服务思维、高效连接能力的科技能力思维在不停地各种各样地探索。”毛大庆在优客工场4周年是回忆创业思路的转变时这样说道。但无论思路如何改变，优客工场始终没跳出办公空间的范畴。

而在大洋彼岸，WeWork的想象力则更为丰富：社交网络Meetup、编程培训企业Flatiron School，还有在居住层面上的WeLive、健身层面的WeGym、儿童托管上的WeGrow……不甘于商业地产租赁的WeWork在不断拓宽边界的同时，也让亏损加剧。截至6月30日的2019年前六个月，公司营收同比翻倍至15.4亿美元，但净亏损近9.05亿美元，与去年同期的7.2亿美元相比增长25%。

而在控制资金的能力上，更为聚焦的优客工场表现显然更优，2018年上半年，优客工场实现了经营性净现金流回正，全年整体营收的25%来自于非租赁营收。根据规划，2019年，优客工场的增长将不再依赖于自营项目的场地扩张，更多的是管理输出项目及企业定制服务。

但与成立超过8年的WeWork相同的是，成立4年有余的优客工场也开始了上市冲刺，成立筹备组，聘请花旗集团和摩根大通纳斯达克为公司IPO做准备。此前，传闻优客工场的上市时间的推测是在2019年第3季度，和WeWork几乎同期。不过，彭博社在之后的报道中称优客工场将延迟IPO至2020年。

而在具体营收数据上，2017年，优客工场的营收为1.67亿元。2018年上半年，优客工场的共享办公运营收入是2017年同期的2.5倍以上，经营成本较2017年同期下滑，而优客工场将此归于品牌效应的提升。不难看出，加盟模式让优客工场走出了另外一条增长曲线。

加盟模式是否行得通还有待验证，优客工场的融资模式也同样受到了质疑。行业内另一大玩家氪空间总裁彭澍曾在私人社交软件上表示：氪空间过去的融资都是由现金构成，优客工场进行过多笔资产融资，估值体系并不一样。”由此来看，优客空间的含金量几何，还很难判断。

但几乎可以肯定的是，从WeWork的惨淡经验来看，今年显然不是共享办公空间上市的好时机。而如果不能实现自行造血，在行业整体估值预期下行的情况下，优客工场的未来之路极有可能走得艰难。

(搜狐科技原创文章，转载请注明来源。)

关键词： 优客工场 WeWork