华为成就松山湖，腾讯助推碧海，比亚迪能否让坪山逆袭？ 焦点简讯

5月29日，深圳公共资源交易中心公布了位于坪山高铁站旁的三棵松G02416－0119地块出让情况，比亚迪以白菜价13.68亿元拿下，折合楼面价2468元/㎡。

三棵松这块地将建设比亚迪全球研发中心总部，然而这个项目从规划到落地，不足五个月，可谓追风逐日，再次上演深圳速度，简单的捋一下：

(资料图片仅供参考)

1月29日，深圳市召开全市高质量发展大会暨2023年首批重大项目开工仪式，其中首次透露了比亚迪要建全球研发中心，项目选址在龙岗，总投资100亿。

2月21日，宝龙街道开始对区域内的业主租户们发了告知书，将开始土地整备，要在6月15日完成清拆，为重大产业项目落地腾挪空间，外界猜测这个所谓的重大产业项目就是比亚迪要建的全球研发中心。

3月25日，深圳规自局发布法定图则局部调整方案，将三棵松科研用地调整为研发用地。

4月3日，比亚迪全球研发中心总部项目遴选方案公示，正式明确选址龙岗区宝龙街道三棵松水库周边地块。

4月15日，三棵松土地整备利益统筹项目正式启动。

5月25日，区域内的最后一户业主已经完成签约，33户共256栋，173567.39㎡建筑签约任务清零。

一、规划篇

出让的地块位于龙岗区宝龙街道，土地供应方式属于“带产业项目”挂牌出让，土地面积为55.41万㎡，建筑面积144.06万㎡，使用年限30年。

大多数朋友对三棵松这个地方应该很陌生，它紧邻坪山高铁站，旁边就是一级水源保护区松子坑水库，松子坑水库为深圳三大蓄水库之一，是东江饮用水源进入深圳、香港的第一站。

比亚迪在深圳市已有用地378万㎡，2022年累计总产值近2900亿元，目前已有用地产能已饱和，现有场地已无法满足公司的发展现状及下一步规划，急需新增用地空间满足企业发展需，三棵松将打造集核心研发、高端制造、生活配套等功能于一体的超现代复合型全球研发中心和先进制造业基地。

比亚迪全球研发中心将进一步推动深圳新能源上下游产业集聚发展，助力深圳打造全球先进制造业中心、科创中心和新能源产业领军城市。项目总占地面积约65.9万㎡(其中：一期第1批55.8万㎡用地，一期第2批10.1万㎡用地)，规划建设约132万㎡研发空间及30万㎡配套宿舍。本项目充分运用电池、电机、电控等新能源产品全产业链核心技术，发挥研发功能，将开发刀片电池、DM-i超级混动、e平台3.0、“易四方”等颠覆性技术予以融合，对新能源产品进行开发升级。

根据出让条件，项目要求5年内建成并投产。同时还对项目转让或出租有明确限制，不得改变土地用途，建设用地使用权及建筑物不得转让，可出租比例原则上不超过建筑面积的20％，且租金标准、租赁对象等均按产业发展监管协议有关约定执行。

二、对比篇

华为松山湖基地占地面积为126.66万㎡，因为是欧洲小镇式规划，容积率不高，建筑面积只有126.7万㎡，总投资100亿，目前大约3W名研发人才在此办公。

腾讯大铲湾企鹅岛，占地面积80.9万㎡，总建筑面积200万㎡，项目总投资318.9亿，预计可容纳8-10万名员工。

从项目的规模、投资额以及产业含金量来看，比亚迪全球研发中心都是可以与上面两个相媲美的。

华为是全球领先的ICT基础设施和智能终端提供商，2010年首进世界500强，最好排名为2021年44位，最高营收为2020年8914亿元，2022年世界500强排名96位，营收为6423亿元。

腾讯是全球领先的互联网科技公司，2017年首进世界500强，最好排名为2022年121位，最高营收为2021年5601.18亿元，2022年营收为5545.52亿元。

比亚迪是全球新能源汽车领导者，2022年首进世界500强，也是中国的新能源车企首次上榜世界500强，全球市值排名第三的汽车公司，2022年营收为4240.61亿元。

三家企业在中国都是各自领域内的TOP1公司，对比其它两家，比亚迪在名气上、在品牌建设上、在产业规模上虽然稍显稚嫩，但正处风口浪尖，潜力十足，未来几年的成长性和确定性都要比另外两家高。

三、分析篇

很多朋友可能会有疑问，为什么比亚迪可能成就的是三棵松，而不是总部所在六角大楼？

后发优势罢了，这些企业总部创立的时候往往还是名不见经传之时，更多考虑的是生存和发展，比如华为之坂田、腾讯之科技园，等它们功成名就去创建新总部或者中心时，可以获得更优质的资源、更充足的土地、更多的资金投入、更具前瞻性的规划和更有技术含量的布局。

比亚迪总部位于坪山燕子湖片区，周边以工业区为主，不仅城市面貌较差，相关配套也严重不足，虽然得益于比亚迪这两年的突飞猛进，加大了对该片区的投入，但终究底子太差，非一朝一夕可扭转的。

比亚迪全球研发中心所在的三棵松虽然为龙岗宝龙街道所属，但该区域紧临坪山中心区，定位为深圳市城市副中心，集生活居住、商务办公、文化及生活性配套服务功能为一体的城市综合区。是深圳市首批13个市级重点区域之一，是坪山区最早建成，最为成熟，配套也最为齐全的片区。

此外坪山区过去两年，凭借比亚迪的带动已经成为深圳产业发展和经济发展里最靓的仔。具体分析可观阅文章 18号线的出局或成为压垮光明的最后一根稻草！

四、展望篇

华为成就了松山湖，2014年房价1W+，2020年高峰时6W+，并且始终吸引着购房者的目光，成为关注度聚焦之地，纵使在过去两年楼市的冰冻期，也能傲视整个东莞。

腾讯助推碧海成为网红片区，在大铲湾规划之前，碧海空有不错的区位，但始终不受人待见，更多是用西乡片区来代称。企鹅岛重磅落地之后，摇身一变从大西乡板块独立出来，各种看好及赞美纷至沓来，连一向被诟病的飞机航道噪音和沿江高速噪音都变的悦耳动听。在2020高峰期房价一举破10，首选宝中、次选碧海，成了购房者的一时信条。

那比亚迪能否让坪山中心区逆袭？根据前三篇的分析，已经具备了天时和地利，当前只差人和，“人和”分大环境和小聚焦：

大环境为当前楼市整体看空情绪浓厚，对未来的信心和预期严重不足，逆袭之路需要大环境衬托，一致看多方能大环境“人和”。

小聚焦为东部一向是自媒体、大V的嫌弃之地，因为故事少，割韭菜的PPT不够吸引力，导致舆论和购房者也对东部也嗤之以鼻。但随着过去两年西部泡沫的挤兑，东部更具性价比的选择重新回归大众的视野，关注度聚焦东部方为“小人和”。

五、总结

坪山中心区当前整体4W+，部分笋盘不足4W，这个价位，综合交通、环境、配套、规划及产业发展多维度衡量，整个深圳来看，怕是很难再找到比此片区更合适买入的地方。

而今又有比亚迪全球研发中心的加持，未来可期！

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